Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) разработала собственную карту столицы, которая демонстрирует, где проживают бедные москвичи, а где богатые. Целью составления карты стало желание давать клиентам, размышляющим над местом расположения своих будущих офисов, магазинов и ресторанов, более точные рекомендации.

Территориальное деление на представленной компанией карте существенно отличается от традиционного административного. Выделенные сегменты носят название кластеров.
В основу такого деления положены социальные и экономические аспекты, транспортные барьеры.

Преграды

Теория кластеров подразумевает 2 типа границ. Труднопреодолимыми препятствиями считаются леса, реки, железнодорожные переезды. Радиальные шоссе и промзоны вполне преодолимы, однако в этом случае все зависит от уровня кластера. Преодоление таких препятствий в мегакластере проблем не представляет. В обычном же кластере существует связь с планом местности.

Об RRG

RRG (расшифровка аббревиатуры Russian Research Group) – известная консалтинговая компания, созданная Денисом Колокольниковым в 2005 году. Компания оказывает услуги в сфере коммерческой недвижимости. Ею проводится анализ ставок аренды и цен объектов коммерческой московской недвижимости.

Кластерная революция

Гендиректор RRG, Денис Колокольников, пояснил, что слово «кластер» в западном понимании – это сложившийся подрынок недвижимости, сформировавшийся с учетом стоимости жилья и недвижимости, а также на основе транспортной доступности.

Впервые компания RRG предприняла попытку разделить столицу на кластеры еще в 2005 году. Активное строительство, постоянно изменяющее облик столицы, ведет к тому, что кластеры постоянно меняются. Так, если ранее границей центра Москвы являлось Садовое Кольцо, то сейчас территория центральной части расширилась до Третьего транспортного кольца.

Подчеркивая значимость кластерного деления, Колокольников отмечает, что, создав в кластере все необходимые для нормальной жизни и работы условия, можно добиться того, что людям не придется ездить в другие части столицы. Разумеется, это возможно лишь при создании всей необходимой социальной инфраструктуры.

13 городов и 121 деревня

На сегодняшний день в Москве выделено 13 мегакластеров и 121 кластер. Мегакластер по своей сути это город больших размеров, население которого составляет до 1 миллиона человек. Обычный кластер – более мелкий район с числом жителей 80-120 тысяч.

За последнюю пятилетку количество кластеров выросло примерно на треть, а Зеленоград, являющийся отдельным городом, приобрел статус мегакластера. Антон Коротаев, руководитель проектов RRG, отмечает, что это связано с постоянными изменениями Москвы, вводом новых дорог, станций метро, строительством новых районов.

Кластеры характеризуются самодостаточностью. Инфраструктура внутри них позволяет не ехать в аптеку, расположенную через пять остановок от дома, или не искать молоко в соседнем квартале.

Бедные и богатые

После раздела столицы на кластеры RRG приступила к оценке в них социального положения. Ей удалось достаточно точно оценить уровень доходов жителей каждого кластера. Также были выявлены «мини-районы» с наибольшим количеством владельцев дорогих автомобилей.

Анализ показал, что самыми богатыми являются жители Тверского кластера, т.е. те, кто проживает на Тверской улице, а также в ее районе. Самые же бедные – жители Капотни.

Более-менее элитными кластерами являются Крылатское, центр Москвы и районы от него на юг города вдоль «красной ветки» метрополитена.

Практическая польза от кластеров

От правильного определения размеров кластеров и особенно их границ зависит во многом успех коммерческих проектов. Это отметил Коротаев и для примера привел несколько случаев из практики.

Одним из банков России было запланировано развитие сети в областном центре. По предварительным планам, основанным на административном делении города, речь шла о 24 офисах. После того как город разделили на кластеры на основе пешеходных и транспортных потоков, «ночного» и «дневного» населения, был сделан вывод, что такое количество офисов открывать нецелесообразно. Достаточно четырнадцати. Таким образом, банку удалось сэкономить чуть ли не половину намеченного бюджета.

В Братеево в начале 2000-х был возведен торговый комплекс Real. Предполагалось, что из гипермаркета Л-153 в Марьино произойдет отток части посетителей. Ставка делалась на то, что оба объекта расположены в пределах автомобильной доступности. Однако посетители все равно отдали предпочтение торговому комплексу в Марьино. Коротаев пояснил, что Real и Л-153 возведены в различных мегакластерах, которые соединяются Братеевским мостом. В напряженные транспортные часы добраться до соседнего торгового центра невозможно, так как движение на мосту парализовано.

Бесполезные теории

Однако хоть RRG и способна привести положительные примеры из практики, опрос специалистов, проведенный GZT.RU показал, что они достаточно критично восприняли кластерное деление столицы.

По мнению Натальи Рудаковой, руководителя отдела исследований и консалтинга одной из московских компаний, определяя будущую эффективность проектов необходимо учитывать не только платежеспособность населения и транспортную доступность. Многое зависит также от наличия сильных якорных арендаторов, внутренней логистики торгового комплекса, его концепции. В качестве примера специалист привела торговый центр Мегаполис (проспект Андропова). По прогнозам он должен был стать успешным, однако пока этого не наблюдается.

Один из представителей сети X5 Retail Group отметил, что открывая новые торговые точки, компания ориентируется на свой богатый опыт и пользоваться кластерной теорией у нее желания нет.

Один из экспертов в области недвижимости объяснил это тем, что у средних по размеру розничных сетей существуют свои определенные показатели, которые достаточно легко просчитываются. Поэтому кластерная теория и подобные ей разработки им особо не требуются.